Wohnungseigentumsrecht – Frist, Form, Inhalt und Strategie!

Wohnungseigentumsrecht – Frist, Form, Inhalt und Strategie!

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Wohnungseigentümerversammlungen beinhalten oft einen hohen Stressfaktor. Damit Entscheidungen ermöglicht werden, sind Mehrheitsbeschlüsse erlaubt. Um den Schutz einzelner Wohnungseigentümer zu gewährleisten, erlaubt das Wohnungseigentumsrecht (WEG) die Anfechtung der in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Wer eine Anfechtung erfolgreich ins Ziel führen möchte, muss die rechtlichen Grundlagen im Wohnungseigentumsrecht kennen. Im Zweifel hilft anwaltlicher Rat. Dieser Textbeitrag informiert …

• Anfechtungsklagen: Ja oder Nein?
• Beschlussfassung: Nichtig oder anfechtbar?
• Welche Formalien sind zu beachten?

Warum die Anfechtungsklage die Ultima Ratio sein sollte

Wer mit dem Gedanken einer Anfechtungsklage spielt, muss emotionale Aspekte und sachliche Gründe trennen. Eine Klageschrift lässt sich nicht mit emotionalen Erwägungen begründen. Jeder Wohnungseigentümer muss genau überlegen, ob er das Risiko einer Anfechtung eingeht und bereit ist, auch das Kostenrisiko zu übernehmen. Hinzu kommt, dass er sich mit der Anfechtungsklage mit hoher Wahrscheinlichkeit außerhalb der Gemeinschaft stellt und den Frieden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefährdet. Er muss im Blick haben, dass  die Gemeinschaft auf Dauer angelegt ist. Jeder Immobilienkauf muss diese Eigenheiten einkalkulieren. Eine Gemeinschaft lebt von einem gegenseitigen Geben und Nehmen. Ein gewisses gegenseitiges Verständnis ist unabdingbar. Gemeinschaften, in denen ein hohes Streitpotenzial vorherrscht, scheitern oft. Ihr Scheitern geht regelmäßig zu Lasten der Immobilie und äußert sich in einer schlechten Bausubstanz und einer kriegerischen Atmosphäre.

Anfechtungsklage oder Feststellungsklage?

Vorab ist festzustellen, ob ein Beschluss nichtig oder anfechtbar ist. Beschlüsse sind im Wohnungseigentumsrecht ausnahmsweise nichtig, wenn sie gegen Rechtsvorschriften verstoßen, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. So müssen konstruktive Teile des Gebäudes (Dach, tragende Wände) immer im Gemeinschaftseigentum bleiben. Sie können nicht ins Sondereigentum übertragen werden. In diesem Fall ist die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses der richtige Weg. Die Anfechtungsklage erfasst hingegen anfechtbare Beschlüsse und richtet sich auf formelle (fehlerhafte Einberufung) und materielle (Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung) Mängel.

Formalien

Formalien sind das A & O. Viele Anfechtungsklagen im Wohnungseigentumsrecht scheitern, weil formale Fehler unterlaufen. Ein Überblick:

Zuständigkeit des Gerichts: Die Anfechtungsklage ist aufgrund der örtlichen Nähe zur Wohnungseigentumsanlage beim Amtsgericht zu erheben, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich zuständig. Vor dem Amtsgericht besteht noch keine Anwaltspflicht. Die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts bedingt jedoch angesichts der formalen und materiellen Anforderungen an die Klageschrift im Regelfall die anwaltliche Vertretung.

Klagebefugnis: Jeder Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, kann anfechten und klagen. Die Klagebefugnis endet mit dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Soweit die Interessen des Verwalters betroffen sind, wie z.B. im Fall seiner Abberufung, ist auch der Verwalter anfechtungsberechtigt

Klageschrift: Mit der Anfechtungsklage ist die Ungültigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümer zu beantragen. Es genügt nicht, den Verwalter oder die anderen Wohnungseigentümer anzuschreiben und die Anfechtung zu erklären. Dabei gilt der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer für die Zustellung der Klageschrift durch das Gericht.

Klagefrist: Die Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Wird die Frist versäumt, wird der Eigentümerbeschluss bestandskräftig. Der Antrag genügt, die Begründung kann nachgeholt werden. War ein Wohnungseigentümer verhindert, kann er zusammen mit der Klageschrift im Ausnahmefall spätestens zwei Wochen nach Kenntnis der Umstände die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen, wenn er unverschuldet die Frist versäumt hat (Krankenhausaufenthalt, Todesfall in der Familie).

Frist zur Klagebegründung: Die Anfechtungsklage ist innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Die Frist kann nicht verlängert werden. Bis zur Entscheidung des Gerichts wird der Beschluss als gültig behandelt. So bleibt ein Wohnungseigentümer verpflichtet, eine beschlossene Sonderumlage zu leisten.

Inhalt der Klageschrift: Der Kläger muss alles vortragen und unter Beweis stellen, was entscheidungserheblich ist. Es reicht nicht aus, die Beschlussfassung pauschal zu bestreiten.

Vorläufiger Rechtsschutz: Um zu verhindern, dass mit der Umsetzung eines Beschlusses vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann der Wohnungseigentümer einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellen. Teils beschränken Gerichte im Wohnungseigentumsrecht solche Anträge auf Fälle, in denen Beschlüsse offenkundig nichtig sind oder ein Beschluss seine Fehlerhaftigkeit „auf der Stirn trägt“ und verweisen den Eigentümer auf den Weg der Anfechtungsklage. Anfechtungsklagen haben keine aufschiebende Wirkung.

 

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