Rechtliche Fragen rund um die Postzustellung

Die Postzustellung läuft leider nicht immer reibungslos ab. Wenn ein Paket zugestellt werden soll, es aber von dem Empfänger nicht angenommen werden kann, wird es oft bei einem Nachbarn abgegeben. Dies nennt man Ersatzzustellung und ist in den AGB der meisten Paketzusteller festgehalten. Allerdings ist diese Regelung nicht rechtswirksam, dies wurde bereits von mehreren Oberlandesgerichten bestätigt. weiterlesen →

Mietpreisbremse – Wer zu viel bremst, provoziert Umgehungsversuche!

Zum 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Sie wird  zwiespältig diskutiert. Auch wenn sie lobenswerte Absichten verfolgt, dürften jedenfalls überzogene Erwartungen fehl am Platz sein. Dieser Artikel informiert …
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Reparaturen in der Mietwohnung – Das wackelige Spiel mit den Schönheitsreparaturen!

Die Optik prägt den Eindruck.  Natürlich bedeuten Reparaturen Arbeit. So wie der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung sicherstellen muss, muss der Mieter darauf achten, dass das in seiner Obhut befindliche fremde Eigentum gepflegt und bewahrt wird – Problem Mietnomanden. Fast in jedem Mietvertrag findet sich eine Klausel „Schönheitsreparaturen“. Das Thema ist eines der strittigsten Bereiche des Mietrechts. Frühzeitige anwaltliche Beratung hilft, festzustellen, was der Vermieter erwarten darf und zu was der Mieter verpflichtet ist. weiterlesen →

Untermietvertrag – Untermieter im Dreieck der Interessen!

Untermietvertrag - Untermieter im Dreieck der Interessen!„Kein Damen- und Herrenbesuch nach 22.00 Uhr“. Diese antiquierte Vorgabe in einem Mietvertrag steht im Widerspruch zum Hausrecht des Mieters. Er allein bestimmt, wann und wie oft er Besucher empfängt. Auch ein Besuch über sechs bis acht Wochen ist erlaubt. Erst wenn der Besucher seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung des Mieters begründet, werden die Interessen des Vermieters so tiefgehend berührt, dass er um Erlaubnis gefragt werden muss. Aus dem Besuchsverhältnis wird dann ein Untermietverhältnis. Die Aufnahme des Partners nach der Heirat liegt hingegen noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und begründet kein Untermietverhältnis. Die Aufnahme eines Lebenspartners bedarf hingegen der Erlaubnis des Vermieters (BGH VIII ZR 371/02). Nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch erfasst wird die Überlassung der Wohnung an Touristen (BGH VIII ZR 210/13). Will der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten, treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Der Hauptmieter ist daran interessiert, sich finanziell zu entlasten. Der Untermieter will günstig wohnen. Der Vermieter hingegen hat kaum Einflussmöglichkeiten und es sieht manch einen Untermieter argwöhnisch. Das Gesetz versucht in §§ 553, 540 BGB einen Interessenausgleich. weiterlesen →

Immobilienkauf – Erkennen Sie die Eigenheiten einer Immobilie?

Immobilienkauf - Erkennen Sie die Eigenheiten einer Immobilie?Die Eigentumsquote hierzulande war immer schon hoch. Mitte 2014 lag sie bei 46 %. In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen drängt sich der Immobilienkauf geradezu auf. Dabei sollten Kaufinteressenten die Risiken nicht unterschätzen. Jeder Kauf erfordert Strategie und Weitsicht. Immobilien kauft man nicht von der Stange. Angesichts des Umstandes, dass mehr als jede zweite neu gebaute Immobilie irgendeine Art von Mangel aufweist, erscheint der Kauf einer gebrauchten Immobilie als ideale Alternative zum Neubau. Baumängel beim Neubau verzögern den Baufortschritt, sorgen für Ärger und Folgeschäden und sind unkalkulierbar. Bestandsimmobilien finden sich oft in gefragter Lage, verfügen über eingewachsene Gärten und sind meist günstiger als der Neubau nebst Kauf eines Baugrundstücks. weiterlesen →

Und Tschüss – Renovierungsklausel unwirksam!

Und Tschüss - Renovierungsklausel unwirksam!Ex, hopp und weg. Das sollte nicht unbedingt das Motto eines anständigen Mieters sein. Er sollte die Wohnung so verlassen, wie er sie vorgefunden hat. Um dieses Gebot in Worte zu fassen, vereinbaren Vermieter und Mieter mietvertraglich eine Renovierungsklausel. Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind jedoch unwirksam. Da es dabei oft um einzelne Worte gibt, erscheint dies einerseits als Haarspalterei, andererseits versuchen Vermieter naturgemäß die Renovierungspflicht möglichst weitgehend auf ihre Mieter zu übertragen. Dieser Wunsch ist an sich berechtigt, muss aber aus Gründen der Fairness auch die Interessen des Mieters berücksichtigen. Die Rechtsprechung hat demgemäß immer wieder Mietverträge überprüft und einzelne Klauseln „weggefegt“. Um festzustellen, ob und inwieweit eine Klausel den rechtlichen Vorgaben entspricht, bedarf es unbedingt anwaltlicher Beratung. weiterlesen →

Zuhause darf man alles – Gilt das auch für Haustiere & Co?

Zuhause darf man alles – Gilt das auch für Haustiere & Co?„Meine Wohnung, mein Reich, hier mach ich, was ich will“.  Das Recht zur „freien Entfaltung der Persönlichkeit“ endet dort, wo die Persönlichkeitsrechte der Nachbarn beginnen. Beide Grundsätze stehen in Artikel 2 Grundgesetz. Die Umsetzung dieser Vorgabe trifft im Lebensalltag auf vielfältige Schwierigkeiten. Menschen neigen naturgemäß dazu, ihre Rechte sehr subjektiv zu interpretieren. Sieht der Nachbar die Situation anders, „raucht der Schornstein“. Dann geht es nicht ohne Inanspruchnahme von Anwälten und Gerichten. Und schon beginen die Nachbarrechtsstreitigkeiten. weiterlesen →

Hausordnung – Nachbarschaftliche Friedenssicherung!

Portrait Of Happy Young Couple Sitting On Floor Looking Up WhileOhne Ordnung geht es nicht. Leben Menschen in einem Mehrfamilienhaus auf engem Raum zusammen, hilft eine Hausordnung, ein geordnetes Zusammenleben zu gewährleisten. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme prägt das Mietrecht.  Inhaltlich orientiert sich eine Hausordnung an den Gegebenheiten einer Immobilie. Der Vermieter hat das Recht, mietvertraglich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache näher zu regeln. Diese Regelungen finden sich dann in der Hausordnung. Sie ist Bestandteil des Mietvertrages. Es genügt die Bezugnahme im Mietvertrag.  Idealerweise wird sie als Anlage beigefügt. Die Aushändigung nach dem Einzug oder der Aushang im Hausflur genügen nicht. Da die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen ist, ist sie nicht nur als bloße Richtlinie zu verstehen. Sie ist mithin vertragliche Grundlage der Nutzung der Mietsache. Der Vermieter kann die Hausordnung dann nur noch ändern, wenn er  einen Änderungsvorbehalt vereinbart hat und die Verhältnisse eine Änderung gebieten oder die ordnungsgemäße Verwaltung die Änderung erzwingt. Im Einzelfall kann der Mieter mietvertraglich aus sachbezogenen Gründen eine abweichende Regelung vereinbaren. weiterlesen →

Winterdienst – Reine Gefälligkeit oder verpflichtende Aufgabe?

Snow ShovelEigentlich liegt die Straßenreinigung öffentlicher Wege, zu der auch die Schnee- und Eisbeseitigung zählt, in der Verkehrssicherungspflicht der Gemeinden. Die Gemeinden übertragen den Winterdienst aber regelmäßig auf die Anlieger als Gebäudeeigentümer. Wie der Anlieger als Eigentümer seine Pflicht erfüllt, bleibt ihm überlassen. Insbesondere darf er einen Dienstleister beauftragen oder im Mietvertrag, meist über die Hausordnung, den Mieter verpflichten. weiterlesen →

Mietnomaden – Wenn das Haus zur Müllhalde wird!

Jurato_Blog_photodune-Mietnomaden_Preview-2020758Hierzulande sollen sich nach Schätzungen bis zu 15.000 Personen als Mietnomaden geoutet haben. Mietnomaden mieten Wohnungen in der meist vorgefassten Absicht, keine Miete zu zahlen, unter Missbrauch des sozialen Mietrechts möglichst lange in der Wohnung zu verbleiben und Räumungsprozesse zu verzögern. Nach ihrem Auszug fällt oft eine Totalsanierung an. Auch der Gesetzgeber hat die Problematik erkannt.  Mit der Mietrechtsnovelle 2013 wurde versucht, dem Vermieter Möglichkeiten an die Hand zu geben, gegen Mietnomaden wirksam vorzugehen. weiterlesen →

Nebenkosten – Die Last mit den Nebenkosten!

Autumn leaves on a roofNebenkosten sind wie eine zweite Miete. Immerhin: Nicht alle auf Seiten des Vermieters anfallenden Kosten sind auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten. Wenn Aufwendungen für Dachrinnenreinigung, Dachrinnenheizung, Spülung einer Fußbodenheizung, Wartung von Alarmanlagen oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abgerechnet werden, ist Streit vorprogrammiert. Leistet der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf eines Abrechnungsjahres die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. weiterlesen →

Mieterhöhung – Immer genau prüfen!

Mieterhöhung - Immer genau prüfen!Vielen Mieter ist der Begriff Mieterhöhung bekannt, doch wie genau mit einer Mieterhöhung umzugehen ist, wissen die wenigsten. Im folgenden Artikel klären wir über alle wichtigen Fakten einer Mieterhöhung auf. Wie Sie eine Mieterhöhung handhaben und von welchen Rechten Sie haben. weiterlesen →

Mietminderung – Schimmelbefall!

Mietminderung - Schimmelbefall!Jeder Mieter hat ein Recht auf Mietminderung. Wir wollen Ihnen dabei helfen zu verstehen, wie eine Mietminderung funktioniert und was Sie beachten müssen. Vorraussetzung für jede Mietminderung sind aussagekräftige Mängel oder Schäden die bei der angemieteten Immobilie festzustellen sind. weiterlesen →

Mietvertrag – Alle wichtigen Fakten!

Mietvertrag - Alle wichtigen Fakten!Der Mietvertrag ist ein unausweichliches Thema bei der Wohnungssuche. Wir wollen Ihnen helfen, wie Sie rechtswidrigen Klauseln erkennen und wie Sie sich davor schützen können. Außerdem wollen wir Ihnen dabei helfen, den passenden Mietvertrag für Sie zu finden und mögliche Fragen direkt zu klären. In der Regel unterscheidet man zwischen drei verschiedenen Mietverträgen. Weiterlesen

Mietrecht – Das sollten Sie beachten!

Mietrecht - Das sollten Sie beachten!Mit Sicherheit hatte fast schon  jeder einmal in seinem Leben mit dem Mietrecht zutun. Angefangen bei der Wohnungssuche, dem Mietvertrag, dem Einzug und letztlich dem Auszug aus der Wohnung.  Mit der gemieteten Wohnung kommen, abgesehen von der finanziellen Verantwortung, natürlich auch Aufgaben und Pflichten auf den Mieter zu. Aber nicht nur der Mieter muss sich nach bestem Wissen und Gewissen um die Pflege und Instandhaltung der Immobilie sorgen. weiterlesen →

Abmahnung – So reagieren Sie richtig!

Abmahnung - So reagieren Sie richtig!Bei einer Abmahnung wird der Mieter zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen aufgefordert. Außerdem wird dem Mieter eine Frist gesetzt in der er den Forderungen nachzukommen hat. Tut er dies nicht, so ist der Mieter im Verzug und hat mit weiteren rechtlichen Folgen zu rechnen. Wir empfehlen, jede Abmahnung ernst zu nehmen, denn auch eine mündliche Abmahnung ist wirksam. Erhalten Sie eine Abmahnung in schriftlicher Form, so muss das genaue Fehlverhalten oder der Grund für die Abmahnung beschrieben sein. weiterlesen →

Mietkaution – Verzinsungspflichtig anlegen!

Mietkaution - Verzinsungspflichtig anlegen!Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, des Mieter an den Vermieter. Die genaue Höhe der Mietkaution wird im Mietvertrag vereinbart. Die Mietkaution darf maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Jedoch besteht die Möglichkeit, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate muss immer zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, die zweite und dritte Rate muss in den folge Monaten geleistet werden. weiterlesen →

Kündigung – Was Sie für Rechte haben!

Haben Sie schon einmal über folgenden Fall nachgedacht: Eines unerwarteten Tages kommt ein Brief zu Ihnen nach Hause, indem kurz und knapp steht:  “Fristlose Kündigung, bitte räumen Sie die Wohnung bis zum angegeben Zeitpunkt.” So etwas könnte jedem von uns passieren. Aber kein Grund zur Sorge, so eine Kündigung ist unwirksam, denn es fehlt ein gesetztlicher Kündigungsgrund. Jeder Mieter in Deutschland genießt Kündigungsschutz. Nur in bestimmten Fällen ist eine Kündigung durch den Vermieter möglich.  weiterlesen →

Eigenbedarfskündigung – Nicht immer rechtens!

Die Eigenbedarfskündigung zählt zu den bekanntesten und häufigsten Kündigungsgründen in Deutschland. Bei einer Eigenbedarfskündigung beansprucht der Eigentümer seine Immobilie entweder für sich selbst oder für Familienangehörige. Weiterlesen

Kündigungsfrist – Das sind Ihre Rechte!

Kündigungsfristen - Das sind Ihre Rechte!Ein weit umstrittener Diskussionspunkt in Sachen Mietverhältnis ist die Kündigungsfrist. Von heute auf morgen lässt sich ein unbefristetes Mietverhältnis im Regelfall nicht beenden. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung, durch den Vermieter, beträgt grundsätzlich drei Monate. Dazu kommt, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats eintreffen muss. Von diesem Zeitpunkt an, ist sie bis zum Ende des übernächsten Monats gültig (§ 573c BGB). Als Werktag zählt jeder Tag, außer der Sonntag und jeder offizielle Feiertag. Kommt die Kündigung später, so verschiebt sich die Frist um einen weiteren Monat. weiterlesen →

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