Untermietvertrag - Untermieter im Dreieck der Interessen!

Untermietvertrag – Untermieter im Dreieck der Interessen!

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Untermietvertrag - Untermieter im Dreieck der Interessen!„Kein Damen- und Herrenbesuch nach 22.00 Uhr“. Diese antiquierte Vorgabe in einem Mietvertrag steht im Widerspruch zum Hausrecht des Mieters. Er allein bestimmt, wann und wie oft er Besucher empfängt. Auch ein Besuch über sechs bis acht Wochen ist erlaubt. Erst wenn der Besucher seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung des Mieters begründet, werden die Interessen des Vermieters so tiefgehend berührt, dass er um Erlaubnis gefragt werden muss. Aus dem Besuchsverhältnis wird dann ein Untermietverhältnis. Die Aufnahme des Partners nach der Heirat liegt hingegen noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und begründet kein Untermietverhältnis. Die Aufnahme eines Lebenspartners bedarf hingegen der Erlaubnis des Vermieters (BGH VIII ZR 371/02). Nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch erfasst wird die Überlassung der Wohnung an Touristen (BGH VIII ZR 210/13). Will der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten, treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Der Hauptmieter ist daran interessiert, sich finanziell zu entlasten. Der Untermieter will günstig wohnen. Der Vermieter hingegen hat kaum Einflussmöglichkeiten und es sieht manch einen Untermieter argwöhnisch. Das Gesetz versucht in §§ 553, 540 BGB einen Interessenausgleich.

Untervermietung erfordert „berechtigtes Interesse“ des Mieters

Da der Vermieter die Wohnung an eine ganz bestimmte Person, nämlich den Mieter, vermietet hat, darf der Mieter einen Teil oder seine ganze Wohnung nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermieten und einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich zum Gebrauch überlassen. Sofern sich der Mieter auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen kann, ist der Vermieter jedoch grundsätzlich verpflichtet, dem Untermietvertrag zuzustimmen.
Als berechtigtes Interesse kommen finanzielle, aber auch persönliche Motive in Betracht, wenn der Mieter nicht länger allein in der Wohnung leben will oder während eines längeren Auslandsaufenthaltes seine Wohnung nicht unbeaufsichtigt lassen möchte. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.

Vermieter kann Erlaubnis aus wichtigem Grund verweigern

Der Vermieter kann seine Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern, wenn er in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund vortragen kann, der ihm die Zustimmung zur Untermiete unzumutbar macht. Beispiele: Aufnahme einer Person, die aufgrund vorangegangener Erfahrungen eine Störung des Hausfriedens erwarten lässt. Aufnahme einer Person, mit der der Vermieter in einem früheren Mietverhältnis „über Kreuz gelegen hatte“ (LG Berlin 63 S 184/05). Moralische Bedenken genügen nicht (Beispiel: Katholische Kirchengemeinde muss als Vermieterin die Aufnahme des Lebensgefährten der Mieterin akzeptieren).

Bei Untervermietung ohne Erlaubnis droht Kündigung

Nimmt der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in die Wohnung auf, riskiert er Abmahnung und fristlose Kündigung. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte, nicht aber, wenn der Mieter die Erlaubnis zur Untermiete rechtzeitig erbeten und der Vermieter nicht darauf reagiert hatte. Sofern der Mieter seine Wohnung vollständig untervermieten möchte,  bestimmt das Gesetz ein insbesondere bei befristeten Mietverträgen zur Wirkung kommendes Sonderkündigungsrecht des Mieters, falls der Vermieter dann die Untervermietung verweigert. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter ein ernsthaftes Interesse daran hatte, unterzuvermieten. Werden beispielsweise die Eltern als Untermieter vorgeschoben, um auf diesem Weg ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, handelt der Mieter missbräuchlich (BGH VIII ZR 294/08).

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