Reparaturen in der Mietwohnung - Eine Schönheitsreparaturenklausel ist ein Minenfeld!

Reparaturen in der Mietwohnung – Das wackelige Spiel mit den Schönheitsreparaturen!

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Die Optik prägt den Eindruck.  Natürlich bedeuten Reparaturen Arbeit. So wie der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung sicherstellen muss, muss der Mieter darauf achten, dass das in seiner Obhut befindliche fremde Eigentum gepflegt und bewahrt wird – Problem Mietnomanden. Fast in jedem Mietvertrag findet sich eine Klausel „Schönheitsreparaturen“. Das Thema ist eines der strittigsten Bereiche des Mietrechts. Frühzeitige anwaltliche Beratung hilft, festzustellen, was der Vermieter erwarten darf und zu was der Mieter verpflichtet ist.

Ist mietvertraglich nichts vereinbart, gehört die Abnutzung der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Es bleibt Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instandzuhalten und instandzusetzen – Problem Mietminderung. Dann genügt es regelmäßig, wenn der Mieter die Räume bei Auszug besenrein hinterlässt.  Hat sich der Mieter jedoch mietvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kommt es auf den Inhalt der Klausel an. Viele Klauseln sind unwirksam, soweit sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Eigentlich genügt es, wenn es heißt: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Viele Klauseln enthalten jedoch Fristen und weitere Vorgaben. Bei deren Beurteilung ist zu unterscheiden, ob die Vereinbarung formularmäßig oder individuell getroffen wird. Individuelle Vereinbarungen sind eher wirksam als Vereinbarungen in einem Formularmietvertrag.

Starre Fristenpläne werden den Gegebenheiten nicht gerecht

Die Rechtsprechung erachtet es für angemessen, wenn Mieter in Küchen und Bädern alle 3 Jahre und in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Maßgebend ist, dass der Mieter nicht mit Renovierungsarbeiten belastet werden darf, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Stichwort „starre Fristenpläne“: Dem Mieter muss die Möglichkeit verbleiben, darzulegen, dass die Wohnung trotz des Ablaufs der vereinbarten Frist nicht renovierungsbedürftig ist. Wird er hingegen ausnahmslos zur Renovierung verpflichtet, ist die Verpflichtung unwirksam. Sie macht auch keinen Sinn.  Wird die Tapete ständig neu überstrichen, fällt sie irgendwann von der Wand. Ist die Klausel unwirksam, braucht der Mieter die Mietsache nur besenrein zurückzugeben. An diesen Gegebenheiten lässt sich das Streitpotenzial erkennen.

Weitere Gefechtsfelder bei der Schönheitsreparaturklausel

Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, braucht er nur zu renovieren, wenn die maßgeblichen Fristen abgelaufen sind und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Außerhalb dieser Zeitabschnitte braucht er nicht zu renovieren, selbst dann nicht, wenn Gebrauchsspuren zu erkennen sind. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen hatte. Problematisch in diesem Zusammenhang sind die Vereinbarung von Abgeltungs- oder Quotenklauseln. Danach kann der Mieter zur anteiligen Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet werden, wenn zum Zeitpunkt seines Auszugs die vereinbarten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.  Solche Klauseln sind unter bestimmten Voraussetzungen wirksam.
Streitig ist oft, inwieweit der Mieter verpflichtet ist, Einbauten auszubauen, Einrichtungen wegzunehmen, Installationen rückgängig zu machen oder Dübellöcher  zu schließen. Im Idealfall verständigen sich Vermieter und Mieter darüber, wie der Mieter die Wohnung hinterlässt. Wenn sich jede Partei  halbwegs kompromissbereit zeigt, sollte es kein Problem sein, sich einvernehmlich zu trennen. Anwaltliche Beratung kann den Weg dazu ebnen.

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2 Kommentare

  1. M. Hechler

    Was ist mit Fristen, wonach „in der Regel“ und „im Allgemeinen“ nach X Jahren renoviert werden muss?

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    • S. Wallbaum
      Jurato

      Vielen Dank für Ihre Frage. Der Artikel will die Problematik nur anreißen. Fristen sind kurz benannt. Wichtiger ist, die Grundsätze aufzuzeigen, nach denen sich die Thematik bemisst. Details soll der Leser im Anwaltsgespräch in Erfahrung bringen. Viele Grüße Ihr Jurato-Team

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