Nebenkosten - Die Last mit den Nebenkosten

Nebenkosten – Die Last mit den Nebenkosten!

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Autumn leaves on a roofNebenkosten sind wie eine zweite Miete. Immerhin: Nicht alle auf Seiten des Vermieters anfallenden Kosten sind auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten. Wenn Aufwendungen für Dachrinnenreinigung, Dachrinnenheizung, Spülung einer Fußbodenheizung, Wartung von Alarmanlagen oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abgerechnet werden, ist Streit vorprogrammiert. Leistet der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf eines Abrechnungsjahres die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Die Nebenkostenabrechnung erscheint wie ein Buch mit sieben Siegeln. Ihre Begriffe, Tabellen, Zahlen und Abrechnungsbeträge bleiben oft unverständlich und hinterlassen das Gefühl, nicht wirklich zu wissen, ob alles tatsächlich korrekt abgerechnet wurde. Um nichts zu vergessen, ist es sinnvoll, sich anhand einer Checkliste durch die Nebenkostenabrechnung durchzuarbeiten. Aber auch dann bleiben viele Fragen offen. Das Nebenkostenrecht ist komplex und die Details eigentlich nur noch für Juristen durchschaubar. Anwaltliche Beratung zahlt sich oft in barer Münze aus.

Die Nebenkostenabrechnung ist ein formeller Akt

Ausgangspunkt ist der Mietvertrag. So darf die Abrechnung nur Nebenkosten enthalten, die mietvertraglich vereinbart wurden. Dies kann individuell geschehen. Ansonsten genügt auch der Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Dort finden sich insgesamt 16 umlagefähige Positionen von Nebenkosten.  Der Vermieter ist verpflichtet, die vereinbarten Nebenkosten spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Versäumt er schuldhaft diese Frist, kann er nichts mehr nachfordern. Auch die Nebenkostenabrechnung kann er nicht willkürlich gestalten. Sie muss klar gegliedert und  übersichtlich sein, so dass sie der Mieter als Laie auf ihre Plausibilität soll prüfen und nachvollziehen können. Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nicht ab, kann der Mieter die Zahlung von laufenden Nebenkosten zurückhalten.

Die häufigsten Fehlerquellen

Die Nebenkosten sind nach dem mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel abzurechnen. Meist wird die Wohnfläche zugrunde gelegt. Dabei müssen die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung in Mehrfamilienwohnhäusern nach Vorgabe der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent nach dem Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Reparaturkosten und Kosten der Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen. Sie dienen dem Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (Reparatur der Heizung). Auch darf er keine Kosten für Hausverwalter, Mietausfallversicherungen, Instandhaltungsrücklage oder die Neuanlage des Gartens abrechnen. Erhält der Hausmeister einen Festlohn, dürfen zusätzliche Kosten für Schneeräumen, Gartenpflege und Treppenhausreinigung nicht noch einmal gesondert abgerechnet werden. Bei einem Mieterwechsel ist der verbrauchsabhängige Kostenanteil durch eine Zwischenablesung festzustellen. Leerstände zwischen zwei Vermietungen gehen zu Lasten des Vermieters und dürfen nicht auf die Mieter umverteilt werden.

Nebenkosten dienen nicht der Gewinnerzielung

Nebenkosten sind durchlaufende Posten. Der Vermieter darf keinen Gewinn daraus ziehen. Will der Mieter Beanstandungen vortragen, hat er 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit. Versäumt er die Frist, kann er keine Abrechnung mehr verlangen. Ein sich aus der Abrechnung der Nebenkosten ergebendes Guthaben muss der Vermieter unverzüglich erstatten. Vermieter und Mieter sind gleichermaßen gut beraten, sich über die Gegebenheiten der Abrechnung von Nebenkosten zu informieren. Vermieter haben die Sicherheit, dass die Abrechnung der Nebenkosten formell und materiell ordnungsgemäß erstellt wird. Mieter haben die Sicherheit, dass sie mit der Abrechnung der Nebenkosten nicht über den Tisch gezogen werden. Letztlich sind auch die Nebenkosten ein Element guter nachbarschaftlicher Beziehungen beider Parteien.

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1 Kommentar

  1. Trautmann

    Das leuchtet einem ein. NK sind wahrhaft wie eine zweite Miete. Und wenn ich für die Dachrinnenheizung auch noch bezahlen soll, bin ich gespannt, was noch alles möglich ist. Es dürfte einiges an NK geben, die auf manchen NKabrechnung auftauchen, ohne dahin zu gehören.

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