Mietpreisbremse – Wer zu viel bremst, provoziert Umgehungsversuche!

Mietpreisbremse – Wer zu viel bremst, provoziert Umgehungsversuche!

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Zum 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Sie wird  zwiespältig diskutiert. Auch wenn sie lobenswerte Absichten verfolgt, dürften jedenfalls überzogene Erwartungen fehl am Platz sein. Dieser Artikel informiert …

• Was bedeutet die Mietpreisbremse?
• Welche praktische Relevanz hat die Mietpreisbremse?
• Welches sind die Vorteile und Nachteile der Mietpreisbremse?
• Mit welchen Entwicklungen ist zu rechnen?

Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Die Mietbremse bedeutet, dass Vermieter in bestimmten Regionen bei der Neuvermietung ihrer Immobilie nur Mieten verlangen dürfen, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Bestehende Mietverträge sind nicht betroffen. Hier kann der Vermieter wie bisher nach Vorgabe des § 558 BGB die Miete erhöhen. Nicht erfasst werden Neubauten und umfassend modernisierte Bestandsimmobilien. Angesichts der damit verbundenen rechtlichen Probleme, ergibt sich für Vermieter und Mieter in vielen Fällen juristischer Beratungsbedarf. Insoweit wirkt die Mietpreisbremse als Katalysator.

Welche praktische Relevanz hat die Mietpreisbremse?

Bundesjustizminister Maas ging davon aus, dass die Mietpreisbremse für fünf Millionen Wohnungen in Betracht kommen und mehr als 400.000 Mieter jedes Jahr in den Genuss der Mietpreisbremse kommen könnten. Diesem ideologischen Überschwang steht die Realität entgegen. Zunächst ist es so, dass die Mietpreisbremse nur dort Geltung hat, wo die Bundesländer sie per Verordnung  einrichten. Dazu  sind Gebiete zu bestimmen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, der sich am Bevölkerungswachstum, der Leerstandsquote, der Mietentwicklung und der Mietbelastung orientiert. Vorreiter ist Berlin, das die Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 eingeführt hat. In anderen Bundesländern beschränkt sich die Mietpreisbremse auf einzelne Städte, so beispielsweise auf Frankfurt, während das Saarland oder Sachsen-Anhalt angesichts ihrer demographischen Entwicklung und der hohen Leerstandsquote keinen Bedarf sehen.

Welches sind die Vorteile und Nachteile der Mietpreisbremse?

Vorteilhaft ist, dass die Mietpreisbremse ein Instrument sein kann, den ungebremsten Mietanstieg vor allem in Großstädten einzudämmen und auch der Durchschnittsverdiener Wohnraum zu angemessenen Konditionen anmieten kann. In der Praxis dürfte  dieser Vorteil aber schwierig umzusetzen sein und eher in Nachteile umschlagen. Problematisch ist bereits, dass  Vermieter und Mieter für den neuen Mietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen. Dazu können sie sich auf einen Mietspiegel berufen. Hier liegt bereits das nächste Problem. In vielen Städten gibt es überhaupt keinen Mietspiegel. Außerdem hat das Amtsgericht Berlin Charlottenburg gerade den Berliner Mietspiegel 2013 für unwirksam erklärt, weil er nicht den vom Gesetz geforderten wissenschaftlichen Anforderungen genüge. Alternativ können sich Vermieter auf drei Vergleichswohnungen beziehen oder selbst ein privates Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben. Da solchermaßen ermittelte ortsübliche Vergleichsmieten mieterseits angreifbar sein dürften, liegt darin ein erhebliches Streitpotenzial. Auch könnten Vermieter kein Interesse mehr daran haben, Bestandsimmobilien zu modernisieren oder instandzusetzen, weil sie angesichts des Kostenaufwandes keinen Ausgleich durch die Miete mehr bekommen. Eine „preisgebremste“ Wohnung ist auch schlechter verkäuflich und für Kapitalanleger weniger interessant.

Mit welchen Entwicklungen ist zu rechnen?

Die Mietpreisbremse bezweckt den Schutz des sozial schwächeren Mieters. Ein Mietinteressent hat keinen Anspruch  darauf, dass eine Immobilie an ihn vermietet wird. Vermieter werden nach wie vor bei der Neuvermietung Gut- und Doppelverdiener bevorzugen, so dass sich für Geringverdiener absolut nichts ändert. Verlangt der Vermieter eine gesetzeswidrige Miete, bleibt es Aufgabe des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass die ortsübliche Miete überschritten ist. Eine staatliche Kontrolle erfolgt nicht. Erklärt der Vermieter, dass er nur die bisherige Miete verlange, die auch der Vormieter bezahlt habe, muss der Mieter den Vermieter in letzter Konsequenz auf Auskunft verklagen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Auch werden Vermieter versucht sein, die Mietpreisbremse zu umgehen, indem sie beispielsweise hohe Abstandszahlungen für Einbauten verlangen und eine von Gesetzes wegen nicht in Betracht kommende Mieterhöhung auf Umwegen umsetzen. Auch sind möblierte Einliegerwohnungen ausgenommen, so dass ein Vermieter sein Mietobjekt nur noch möbliert vermieten könnte.

Fazit: Wie es im Leben so ist: Die Lebenspraxis wird auch dieses Gesetz auf den Prüfstand stellen. Dem Gesetzgeber ist der Vorwurf zu machen, dass er mit ideologisch-homöopathischen Mitteln wieder nur am Übel herumgedoktert. Besser wäre, die Wohnungsknappheit anzugehen und Vermieter und Investoren zu motivieren, in Wohnraum zu investieren und ausreichend Wohnraum dort verfügbar zu machen, wo er gebraucht wird.

 

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