Mietrecht - Vorsicht Mietnomaden!

Mietnomaden – Wenn das Haus zur Müllhalde wird!

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Jurato_Blog_photodune-Mietnomaden_Preview-2020758Hierzulande sollen sich nach Schätzungen bis zu 15.000 Personen als Mietnomaden geoutet haben. Mietnomaden mieten Wohnungen in der meist vorgefassten Absicht, keine Miete zu zahlen, unter Missbrauch des sozialen Mietrechts möglichst lange in der Wohnung zu verbleiben und Räumungsprozesse zu verzögern. Nach ihrem Auszug fällt oft eine Totalsanierung an. Auch der Gesetzgeber hat die Problematik erkannt.  Mit der Mietrechtsnovelle 2013 wurde versucht, dem Vermieter Möglichkeiten an die Hand zu geben, gegen Mietnomaden wirksam vorzugehen.

Wohnungsübergabe nur  gegen Kautionszahlungen

Befindet sich der neue Mieter mit der Kaution in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Betrag der zweifachen Monatsmiete entspricht (§ 569 IIa BGB). Dazu bedarf es keiner Abhilfefrist oder Abmahnung mehr. Allerdings kann der Mieter die Kündigung abwenden, wenn er zusätzlich zur ersten Kautionsrate mindestens einen Cent bezahlt. Gleichfalls kann er binnen zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage die volle Kautionssumme entrichten. Auch dann ist die Kündigung hinfällig. Im Idealfall wird die Wohnung nur gegen Zahlung mindestens der ersten Kautionsrate übergeben.

Räumung und Sicherungsanordnung

Meist scheitert die Räumung eines Mietnomaden nicht am fehlenden Kündigungsgrund. Vielmehr ist es so, dass das Klage- und Räumungsverfahren sehr zeitaufwändig ist und einige Vermieter nicht zuletzt wegen des Ausfalls der Miete finanziell überlastet. In dieser Situation hilft der neue § 283 a ZPO. Danach kann der Vermieter im Zusammenhang mit der Räumung eine Nutzungsentschädigung einklagen und beantragen, dass der Mieter für diese Beträge Sicherheit leisten muss. Die Nutzungsentschädigung ist Ersatz für die Miete.
Ist der Mieter dazu nicht in der Lage oder bereit, kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen und die Wohnung sofort räumen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter offensichtlich im Recht ist und er auf die Mietzahlungen finanziell angewiesen ist. Wichtig ist, dass die Ordnungsverfügung alle Personen erfasst, die sich in der Wohnung aufhalten. Der Mieter kann sich zur Wehr setzen, indem er Beschwerde eingelegt und vorträgt, aus welchen Gründen er die Sicherheitsleistung nicht bezahlen kann. Damit soll gewährleistet werden, dass die Räumung der Wohnung nur Mietbetrüger erfasst und den unschuldig zahlungsunfähigen Mieter nicht noch zusätzlich belastet. Auf diese Weise wird erreicht, dass ein Mietnomade statt bisher erst nach Jahren nunmehr relativ kurzfristig der Wohnung verwiesen werden kann.
Im Gesetz ist nunmehr auch der beschränkte Vollstreckungsauftrag bei der Räumung geregelt (§ 885a ZPO). Um den hohen Kostenaufwand für die Spedition und die Einlagerung des Hausrats zu sparen, kann der Vermieter den Hausrat des Mieters in der Wohnung belassen. Der beauftragte Gerichtsvollzieher dokumentiert dann lediglich den Bestand des Hausrats. Notfalls kann der Vermieter Hausratsgegenstände verwerten.

Präventivmaßnahmen gegen Mietnomaden

Um Mietnomaden fernzuhalten, kann der Vermieter dem Mietinteressenten einen Bewerberfragebogen unterbreiten. Danach kann er die persönlichen Daten abfragen, sich eine Kopie des Personalausweises und einen Gehaltsnachweis vorlegen lassen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung  kann nur gefordert werden, soweit der frühere Vermieter dazu bereit ist (BGH VIII ZR 238/08). Ansonsten sollte der Vermieter …

…auf der sofortigen Anzahlung der Kaution bestehen,
…im Fall der nicht fristgerechten Räumung nach Kündigung umgehend Räumungsklage erheben,
…im Räumungsverfahren Nutzungsausfallentschädigung verlangen,
…eine Sicherungsanordnung beantragen,
…nach Erlass der Sicherungsanordnung bei Zahlungsverzug eine einstweilige Räumungsverfügung beantragen und
…das Räumungsverfahren ggf. auf bislang unbekannte Personen in der Mieterwohnung erweitern.

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