Mieterhoehung - Immer genau prüfen!

Mieterhöhung – Immer genau prüfen!

Veröffentlicht am

Mieterhöhung - Immer genau prüfen!Vielen Mieter ist der Begriff Mieterhöhung bekannt, doch wie genau mit einer Mieterhöhung umzugehen ist, wissen die wenigsten. Im folgenden Artikel klären wir über alle wichtigen Fakten einer Mieterhöhung auf. Wie Sie eine Mieterhöhung handhaben und von welchen Rechten Sie haben.

Formale Komplexität einer Mieterhöhung begründet hohes Fehlerrisiko!

Eine Mieterhöhung ist eine komplexe Angelegenheit. Da das Gesetz um einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter bemüht ist, muss die Mieterhöhung formal frist- und formgerecht formuliert werden. Der Vermieter riskiert, dass der Mieter die Mieterhöhung zum Beispiel wegen der Missachtung der Kappungsgrenze oder des Sperrjahres beanstandet. Umgekehrt riskiert der Mieter, dass er kritiklos eine Mieterhöhung akzeptiert, die die vorgegebene Textform missachtet oder keine ordnungsgemäße Begründung beinhaltet. Wir zeigen Ihnen, wo die Fallstricke liegen. Vor allem müssen Sie wissen, wie Sie eine Erhöhung wirksam formulieren oder wie Sie diese punktgenau überprüfen.
Wenn Sie als Anwalt im Mietrecht tätig sind, finden Sie mit Jurato eine gute Plattform, neue Mandate zu akquirieren.

Häufige Fehlerquellen bei der Mieterhöhung

Soweit im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete oder eine zeitlich befristete Festmiete vereinbart ist, dürfen Vermieter die Miete nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Reine Änderungskündigungen zwecks Mieterhöhung verbietet das Gesetz. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Die einseitige Erklärung durch den Vermieter genügt nicht. Sie können frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine weitere Mieterhöhung verlangen (Jahressperrfrist). Zugleich muss die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert Bestand gehabt haben. Über die Jahressperrfrist hinaus steht dem Mieter eine Überlegungsspanne von bis zu drei Monaten zu. Außerdem ist die örtliche Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Mieterhöhungen der letzten drei Jahren dürfen insgesamt 20 % (regional nur 15 %) der Miete vor drei Jahren nicht übersteigen.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform, also schriftlich, übermitteln. Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen sind belanglos. Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, müssen alle angeschrieben werden. Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, müssen im Mieterhöhungsschreiben sämtliche Vermieter namentlich bezeichnet werden und auch alle unterschreiben. Stellvertretung unter Vorlage einer Originalvollmacht ist möglich.
Wurde die Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann die Miete nur nach Maßgabe des Mietvertrages und frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung des Voreigentümers erhöhen.

Zentraler Teil der Mieterhöhung ist deren Begründung

Ein Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. Dazu kann der Vermieter auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines Bausachverständigen oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer benachbarten Gemeinde verweisen. Am häufigsten wird auf Vergleichswohnungen verwiesen. Wichtig ist deren tatsächliche Vergleichbarkeit. Hierzu kommt es auf bestimmte Vergleichskriterien an. Die Wohnungen sind so zu beschreiben, dass sie der Mieter identifizieren kann. Eine andere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. So kann der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung eine Mieterhöhung bis zu 11 % seines Kostenaufwandes vornehmen, vorausgesetzt, dass er die vom Gesetz vorgegebenen Fristen und Formen berücksichtigt.
Nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens hat der Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, sich seine Zustimmung zu überlegen. Stimmt er der Mieterhöhung zu, muss er die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats erstmals bezahlen. Alternativ gewährt das Gesetz ihm ein Sonderkündigungsrecht, so dass er insbesondere auch einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Verweigert der Mieter seine Zustimmung und kündigte er auch nicht, kann der Vermieter bis zum Ablauf von drei weiteren Monaten Zustimmungsklage zur Mieterhöhung erheben.

Jetzt Fachanwalt für Mietrecht kontaktieren

2 Kommentare

  1. A.Schulz

    Sehr aufschlussreich und speziell geschrieben!

    Antworten
  2. Dr.Eva Schulz

    Sehr informativ, war mir sehr hilfreich!

    Antworten

Hinterlassen Sie eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Zur Jurato Website