Hausordnung - Nachbarschaftliche Friedenssicherung!

Hausordnung – Nachbarschaftliche Friedenssicherung!

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Portrait Of Happy Young Couple Sitting On Floor Looking Up WhileOhne Ordnung geht es nicht. Leben Menschen in einem Mehrfamilienhaus auf engem Raum zusammen, hilft eine Hausordnung, ein geordnetes Zusammenleben zu gewährleisten. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme prägt das Mietrecht.  Inhaltlich orientiert sich eine Hausordnung an den Gegebenheiten einer Immobilie. Der Vermieter hat das Recht, mietvertraglich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache näher zu regeln. Diese Regelungen finden sich dann in der Hausordnung. Sie ist Bestandteil des Mietvertrages. Es genügt die Bezugnahme im Mietvertrag.  Idealerweise wird sie als Anlage beigefügt. Die Aushändigung nach dem Einzug oder der Aushang im Hausflur genügen nicht. Da die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen ist, ist sie nicht nur als bloße Richtlinie zu verstehen. Sie ist mithin vertragliche Grundlage der Nutzung der Mietsache. Der Vermieter kann die Hausordnung dann nur noch ändern, wenn er  einen Änderungsvorbehalt vereinbart hat und die Verhältnisse eine Änderung gebieten oder die ordnungsgemäße Verwaltung die Änderung erzwingt. Im Einzelfall kann der Mieter mietvertraglich aus sachbezogenen Gründen eine abweichende Regelung vereinbaren.

Vermieter muss Gleichbehandlungsgrundsatz und Willkürverbot beachten

Bei der Ausgestaltung gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter einen weiten Ermessensspielraum vor. Voraussetzung ist allgemein, dass eine Regelung sachbezogen, nicht willkürlich, angemessen und zumutbar sein sollte. Typischer Regelungspunkt einer Hausordnung ist die Verpflichtung der Mieter, im Haus eine näher beschriebene Ordnung einzuhalten. Zentral ist oft die Pflicht zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst. Wichtig ist, das Gleichbehandlungsprinzip beachten. Mieter dürfen nicht untereinander benachteiligt werden. So kann der Mieter im Erdgeschoss nicht zum alleinigen Winterdienst verpflichtet werden. Absolute Verbote, beispielsweise das Verbot jeglicher Tierhaltung oder des Musizierens, sind unangemessen.
Auf die subjektive Einschätzung des einzelnen Mieters kommt es nicht an. Soweit er die Hausordnung mietvertraglich akzeptiert hat, muss er sich daran halten. Kann ein Mieter urlaubsbedingt keinen Schnee räumen, muss er für eine Vertretung sorgen. Meint er, der Hausflur sei der richtige Ort, um entgegen der Hausordnung seine schweißgetränkten Turnschuhe abzustellen, kann der Vermieter wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache eine Abmahnung aussprechen. Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen (z.B. beständige Ruhestörung, Ausübung eines Gewerbes) muss der Mieter mit einer Unterlassungsklage oder der Kündigung seines Mietvertrages rechnen.

Typische Regelungsbereiche

Weitere typische Regelungsbereiche sind die Vorgabe von Ruhezeiten (z.B. mittags von 13:00 bis 15:00 Uhr und von 22:00 abends bis 7:00 Uhr) sowie das Unterlassen von in den Nachbarwohnungen wahrnehmbaren hauswirtschaftlichen und handwerklichen Arbeiten außerhalb der Ruhezeiten. Nächtliche Festlichkeiten sollten sich auf Zimmerlautstärke beschränken. Für das Grillen auf Balkonen oder Gartenflächen können Vorgaben gemacht werden. Soweit Treppenhausreinigung und Winterdienst nicht einem Dienstleistungsunternehmen übertragen werden, sind die Mieter im eigenen Kosteninteresse verpflichtet, abwechselnd nach einem nach Bedarf aufzustellenden Reinigungsplan zu reinigen sowie die Außenbereiche von Schnee und Eis zu befreien. Die Tierhaltung bedarf meist der Zustimmung des Vermieters, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt. Meist sind gewerbliche Aktivitäten untersagt. Regelungsgegenstand ist vor allem auch die Nutzung der Gemeinschaftsflächen im Kellerbereich und des Gartens. Letztlich sollte sich jeder Mieter so verhalten, wie er es auch von seinem Nachbarn erwartet. Dann profitiert jeder.

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