Spieglein an der Wand – Wo gibt’s die besten Mieten im Land (Berlin)? Mietspiegel-Urteil

Mietspiegel-Urteil: Wo gibt’s die besten Mieten im Land (Berlin)?

Veröffentlicht am

Der Berliner Mietspiegel für 2013 soll unwirksam sein. Er widerspreche wissenschaftlichen Grundsätzen. Jedenfalls vertritt das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in seinem Urteil vom 11.5.2015 (Az. 235 C 133/13) diese eigenwillig anmutende Auffassung. Der Amtsrichter war der Meinung, der Berliner Mietspiegel 2013 erfülle nicht die Voraussetzungen, die das Gesetz an einen qualifizierten Mietspiegel stelle. Seither fragen sich Vermieter, Mieter und Makler, welchen Wert Mietpreisspiegel dann überhaupt noch haben und inwieweit sie für Mietanpassungen im Zusammenhang mit der ab 1.6.2015 geltenden Mietpreisbremse bei Neuvermietung taugen?

Um was geht es eigentlich?

Erhöht der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete, muss er begründen und nachweisen, dass die Mieterhöhung der ortsüblichen Miete entspricht. Um die ortsübliche Miete festzustellen, kann er sich auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen (§ 558d BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist laut Gesetz ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter- und Mieterseite anerkannt wurde und möglichst regelmäßig aktualisiert wird. Mietspiegel geben Auskunft über die ortsübliche Miete.

Der Amtsrichter war u.a. der Meinung, dass die Einteilung der Wohnlagen im Berliner Mietspiegel 2013 als „einfach, mittel und gut“ wissenschaftlichen Grundsätzen nicht entspreche. Außerdem beanstandete er die „Extremwertbereinigung“, da die Nichtberücksichtigung von „Wucher-Mieten“ zur Absenkung der ortsüblichen Vergleichsmiete führe. Die Stichproben seien nicht repräsentativ und die Spannengrenzen ungenau.

Was bedeutet das Berliner Urteil für Vermieter und Mieter?

Zwar ist es nicht Aufgabe eines Amtsrichters, eine kritische Bewertung konstruktiv zu begleiten. Dennoch muss er sich Kritik gefallen lassen. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde von der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg erstellt und als gesetzeskonform erachtet. Die Autoren kritisieren daher das Gericht, dass es sich auf die Einzelmeinung eines Sachverständigen im Rechtsstreit stütze. Demgemäß sei ein Sachverständiger, der den nach gleicher Methode erstellten Mainzer Mietspiegel 2011 bewertete, zu einem gegenteiligen Ergebnis gekommen und habe keine Beanstandungen gehabt. Insoweit sei die Einschätzung des Berliner Amtsrichters eine ziemlich subjektive Entscheidung in einem Einzelfall. Dabei ist dem Amtsgericht zugute zu halten, dass nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 346/12) auch ein qualifizierter Mietspiegel der Überprüfung bedarf, wenn seine Feststellungen im Rechtsstreit bestritten werden.

Richtig daran ist, dass die Entscheidung eines einzelnen Amtsgerichts keine repräsentative Wirkung entfaltet. Das Amtsgericht im benachbarten Ortsteil kann wieder gegenläufig entscheiden. Kein Amtsgericht ist an die Entscheidungen anderer Amtsgerichte gebunden. Es ist auch nicht verpflichtet, den Feststellungen eines Gutachters bedingungslos zu folgen. Es muss seine Entscheidung nach eigenem Ermessen treffen und begründen. Auch bleibt abzuwarten, inwieweit das Urteil des Amtsgerichts in der Berufung überprüft und möglicherweise aufgehoben wird. Bislang jedenfalls wurde der Berliner Mietspiegel 2013 von anderen Amtsgerichten nicht beanstandet. Jetzt soll er plötzlich fehlerhaft sein. Hätte das Urteil Bestand, könnten sich Mieter berufen fühlen, auch Mietspiegel anderer Gemeinden anzuzweifeln. Es drohen unnötige Rechtsstreitigkeiten, deren Ausgang keine Partei zuverlässig einschätzen kann. Vermieter können zur Mieterhöhung für einen Mietvertrag alternativ zur Begründung der Mieterhöhung auf drei Vergleichswohnungen verweisen oder ein eigenes Sachverständigengutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete in Auftrag geben. Einfacher wird das Mieterhöhungsverlangen dadurch nicht. Eine Mietpreisexplosion ist jedoch nicht zu erwarten.

Der Mieter, der einen Mietspiegel beanstandet und das Gericht veranlasst, selbst ein Sachverständigengutachten zu beauftragen, riskiert, dass der Mietspiegel bestätigt oder die geforderte Mieterhöhung als angemessen beurteilt wird. Der Mieter trägt dann sämtliche Verfahrenskosten, auch die des Sachverständigen. Auch im Urteil war es so, dass der Gutachter im Fall der Klägerin zwar den Mietspiegel beanstandete, die ortsübliche Nettokaltmiete allerdibefordert hatte.

Was bedeutet das Urteil für die ab 01.06.15 geltende Mietpreisbremse?

Die Entscheidung offenbart ein Problem im Zusammenhang mit der neuen Mietpreisbremse. Sie gilt dort, wo ein Bundesland einen „angespannten Wohnungsmarkt“ feststellt. Will der Vermieter anlässlich der Neuvermietung einer Bestandsimmobilie die Miete bis zu 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er die ortsübliche Miete feststellen. Dazu könnte die Berufung auf einen Mietspiegel als kaum einschätzbares Risiko beurteilt werden. Auch wenn er stattdessen mit Vergleichswohnungen oder einem privaten Sachverständigengutachten arbeiten kann, wird die Situation verkompliziert. Der Gesetzgeber hat hierfür jedenfalls keine brauchbare Lösung vorgesehen. Sie könnte darin bestehen, dass ein Mietspiegel bestandskräftig und unangreifbar wird, wenn er nicht binnen einer gewissen Frist angefochten wird.

 

Online Erstberatung ab 29,-€

Hinterlassen Sie eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Zur Jurato Website